Nu de putine ori contractele de inchiriere in spatiile de tip mall/ supermarket contin clauze de neconcurenta care pot intra sub incidenta si sub vizorul Consiliului Concurentei.
In practica Consiliului Concurentei au existat investigatii ce au avut ca obiect analiza efectelor de natura anticoncurentiala actuale sau potentiale produse de contracte de inchiriere ce contineau diferite clauze de natura restrictiva. (i.e. Decizia nr. 88/2005).
In aceasta decizie atentia s-a axat pe prevederile contractului cadru de inchiriere de spatii comerciale incheiat intre locator si locatarii centrului comercial de tip Mall, agenti economici care isi vor desfasura activitatile specifice in cadrul respectivului.
Obiectul contractat in acest sens este un obiect cadru, conform caruia proprietarul se obliga sa dea in chirie catre chirias iar chiriasul se obliga sa inchirieze de la proprietar spatiul in locatie. Durata contractului analizat era de 5 ani de zile cu incepere de la data intrarii in vigoare, in cauza data semnarii contractului de catre toate partile.
Clauza din contract supusa in special atentiei Consiliului Concurentei, a fost cea referitoare la obligatiile chiriasului, si anume:
«chiriasul se obliga (...) sa nu deschida magazine sub aceeasi denumire, sa nu comercializeze aceleasi marci sau sa desfasoare aceleasi activitati, sau sa foloseasca spatii cu aceeasi destinatie, pe o raza de 2 km in jurul Proprietatii,(Mall) fara acordul scris prealabil al Proprietarului. Acordul Proprietarului poate sa nu fie dat, la libera apreciere a acestuia, sau, in cazul in care este dat, poate fi conditionat astfel cum Proprietarul considera necesar"
Potrivit art. 5 alin. (1) din Legea Concurentei nr. 21/196, «sunt interzise orice intelegeri exprese sau tacite intre agenti economici ori asociatiile de agenti economici, orice decizii luate de asociatiile de agenti economici si orice practici concertate, care au ca obiect sau au ca efect restrangerea, impiedicarea ori denaturarea concurentei pe piata romaneasca sau pe o parte a acesteia (...)».
Piata relevanta
Pentru a stabili daca si in ce masura o asemenea clauza afecteaza sau este de natura sa afecteze libera concurenta trebuie definita mai intai piata relevanta.
Potrivit reglementarilor legale, piata relevanta a produsului cuprinde toate produsele sau serviciile care sunt considerate de consumatori ca interschimbabile sau inlocuibile, datorita caracteristicilor, preturilor si utilitatii date acestora.
Avand in vedere aceasta definitie, s-a incercat sa se contureze piata produsului si piata geografica raportat la cauza supusa analizei.
In acest scop in urma analizei s-a retinut ca spatiile comerciale tip «mall», prin anvergura operatiunilor care se desfasoara in acesta si a imaginii sale, reprezinta un centru comercial particular cu standarde ridicate, printre care:
(i) calitatea produselor/serviciilor;
(ii) diversitatea produselor/serviciilor;
(iii) accesibilitate (parcare, orar maximal);
(iv) alte diverse servicii (curatenie, paza, aer conditionat, scari rulante etc.).
In acest sens si Comisia Uniunii Europene a constatat existenta a diferite categorii de comercianti en-detail de produse alimentare sau nealimentare, care se disting dupa modul de exercitare a punctului de vanzare (cu autoservire, prin intermediul unui vanzator), diversitatea de familii de produse comercializate, varietatea sortimentelor si marimea suprafetelor de vanzare.
In acest mod, s-a facut o distinctie intre (i) micile magazine de cartier, (ii) magazinele cu suprafete medii (supermarketuri) sau mari (hipermarketuri) si (iii) magazinele care practica discount-ul.
Luand in considerare obiectul acordului supus analizei (de inchiriere de spatii comerciale), precum si tipul serviciilor prestate de catre locatari intr-un centru comercial de tip «mall», piata relevanta a produsului se defineste ca fiind constituita din:
(i) piata serviciilor de inchiriere a spatiilor comerciale din cadrul centrelor comerciale de tip «mall»
(ii) piata serviciilor de comert cu amanuntul al produselor nealimentare;
(iii) piata serviciilor de comert cu amanuntul al produselor alimentare;
(iv) piata serviciilor de alimentatie publica;
(v) alte piete.
Piata serviciilor de comert cu amanuntul al produselor alimentare sau nealimentare se poate subdivide in mai multe piete in functie de tipul acestora.
In acest sens si Comisia Uniunii Europene, prin deciziile luate, a identificat patru mari piete, acestea fiind constituite din alte subpiete: produse de larg consum: (1) lichide; (2) drogherii; (3) parfumerie/igiena; (4) bacanie; (5) parafarmaceutice; (6) produse perisabile in autoservire; proaspete traditionale: (7) mezeluri; (8) peste; (9) fructe si legume; (10) paine si patiserie proaspata; (11) macelarii; bazar: (12) bricolaj; (13) casa; (14) cultura; (15) joc/timp liber/relaxare; (16) gradina; (17) automobile; electrocasnice/foto/cinema/sunet: (18) electrocasnice mari; (19) electrocasnice mici; (20) foto/cinema; (21) hi-fi/sunet; (22) TV/Video Textile; (23) textile incaltaminte;
Avand in vedere caracterul deschis al activitatilor ce pot fi desfasurate in aceste spatii comerciale, definirea pietei relevante produsului a ramas deschisa, urmand sa fie completata in functie de toate activitatile care sunt desfasurate sau se vor desfasura de catre locatari in centrul comercial de tip Mall.
In ceea ce priveste piata relevanta geografica aceasta cuprinde aria/zona in care sunt localizati agentii economici implicati in comercializarea produselor incluse in piata produsului, in conditii similare de concurenta si care poate fi delimitata de ariile geografice invecinate. Piata geografica s-a raportat astfel la fiecare piata a produsului retinuta de Consiliul Concurentei, astfel:
(i) In cazul pietei serviciilor de inchiriere a spatiilor comerciale din cadrul centrelor comerciale tip «mall» ca piata a produsului retinuta de Consiliul Concurentei piata relevanta geografica se defineste in functie de «zona de captura» a acestora (zona geografica din care consumatorii aleg sa-si faca cumparaturile in respectiva unitate comerciala).
In Bucuresti avand in vedere existenta unui numar redus de centre comerciale tip "mall", «zona de captura» a acestora este constituita din teritoriul intregului oras (datorita numarul mic al acestora raportat la populatia Bucurestiului).
In timp, prin sporirea numarului acestora, se va asista la un efect de expulzare din preferintele clientilor a centrelor comerciale aflate la distante mai mari, in consecinta «zona de captura» va fi redusa la zone mai restranse decat intreg teritoriul Bucurestiului.
Comisia Europeana a definit piata geografica ca fiind "zona de captura" din interiorul careia o unitate comerciala isi atrage clientii, iar adesea aceasta este definita ca fiind zona geografica de unde se poate ajunge la respectiva unitate comerciala in mai putin de 10-30 de minute de mers cu masina.
In consecinta, nu s-a definit ca fiind intreg teritoriul unei localitati.
Pentru aceasta analiza, Consiliul Concurentei insa in conditiile existente in prezent in Bucuresti, a definit piata relevanta geografica in sensul cel mai larg, respectiv ca fiind constituita din intreg teritoriul municipiului Bucuresti.
(ii) Piata serviciilor de comert cu amanuntul al produselor nealimentare; piata serviciilor de comert cu amanuntul al produselor alimentare; piata serviciilor de alimentatie publica; alte piete.
Aceste piete relevante ale produsului se definesc in functie de activitatile desfasurate de catre locatarii centrului comercial Plaza Romania.
Locatarii Plaza Romania se pot concura in conditii similare:
(i) la nivelul municipiului Bucuresti, cu locatarii/proprietarii centrelor comerciale active la nivelul intregului oras Bucuresti, precum si cu agentii economici care presteaza servicii similare celor din «mall» si activeaza pe intregul teritoriu al municipiului Bucuresti (ex. cinematografele, fast food-urile).
(ii) la nivelul unei arii distincte a municipiului Bucuresti (cartier, strada etc.) cu locatarii/proprietarii spatiilor care au o «zona de captura» a clientilor redusa (spatii de dimensiuni mici in care se comercializeaza un asortiment restrans de produse, nu dispun de vad comercial etc.).
Pentru aceasta analiza, in conditiile existente in prezent in Bucuresti, piata relevanta geografica se defineste in sensul cel mai larg, respectiv ca fiind constituita din intreg teritoriul municipiului Bucuresti.
Structura pietelor relevante
Piata serviciilor de inchiriere a spatiilor comerciale din cadrul centrelor comerciale tip «mall» din Bucuresti
Centrele comerciale care prin caracteristicile de care dispun pot fi considerate concurente ale centrului comercial Plaza Romania sunt Bucuresti Mall, Unirea Shopping Center, Cora si Carrefour.
Indicatorul avut in vedere pentru calculul cotelor de piata detinute de catre SC Anchor Grup SA si concurentii sai este suprafata comerciala destinata inchirierii.Piata serviciilor de comert cu amanuntul al produselor nealimentare din Bucuresti; piata serviciilor de comert cu amanuntul al produselor alimentare din Bucuresti; piata serviciilor de alimentatie publica din Bucuresti; alte piete.
Cotele de piata ale locatarilor Plaza Romania sunt preponderent mici datorita numarului mare de concurenti ai acestora.
Avand in vedere aceste definitii retinute cu privire la piata relevanta, Consiliul a retinut cu privire la clauza sus mentionata urmatoarele:
" intrucat pe o raza de 2 km in jurul centrului comercial Plaza Romania toti locatarii sau potentialii locatari nu isi vor mai desfasura activitatile specifice timp de 5 ani, iar (conform notificarii) acest perimetru este o zona cu o densitate mare de populatie, in care in prezent, nu se mai regasesc alte centre comerciale care inchiriaza spatii comerciale, clauza supusa analizei va avea urmatoarele efecte negative din punct de vedere concurential:
Avand in vedere aceste efecte partile notificatoare si-au luat angajamentul de a renunta la clauza in discutie.
In considerarea acestui angajament Consiliul Concurentei a retinut prin decizia emisa ca, in cauza contractul in forma modificata potrivit anagajamentului luat de parti, nu intra sub incidenta art. 5 alin.1 din legea concurentei nr. 21/1996.
Mihaela Ion, avocat Baroul Prahova
ion.mihaela@k.ro
Alte articole de Mihaela Ion